03 July 2019 20018
Accounting & Finance

Aset tetap Atau Properti Investasi

Kasus perusahaan PT ABC memiliki Gedung berlantai 7, dimana gedung tersebut dicatat sebagai asset tetap. Untuk menambah pendapatan lain, perusahaan berencana akan merubah fungsi lantai 1 dan 2 yang awalnya digunakan sendiri untuk ruang kerja akan di sewakan sebagai café atau restaurant ke pihak luar, sehingga perusahaan akan memperoleh pendapatan sewa. Dari kasus diatas bagaimana perlakuan akuntansi terhadap dari asset tetap.
 
a.       Aset Tetap adalah adalah asset berwujud yang (a) dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administrative dan (b) diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode (PSAK 16:06).
 
b.       Properti investasi menurut PSAK 13 tahun 2015 adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental/sewa atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
           - Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.
           - Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
 
Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut:
           - Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan
           - Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).
 
Berdasarkan definisi diatas dijelaskan bahwa diklasifikasikan sebagai asset tetap jika digunakan selama lebih satu tahun dan digunakan untuk menghasilkan produk atau jasa dalam operasi utama perusahaan. Sedangkan property investasi adalah aset yang dikuasai perusahaan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduannya, tetapi tidak digunakan dalam kegiatan usaha sehari-hari.
 
Dari definisi diatas terdapat kesamaan yaitu dalam kata “rental”, Jadi kapan suatu asset tidak lancar tersebut diakui sebagai asset tetap atau property investasi?.
 
Kapan Rental menjadi aktivitas operasi utama dan kapan rental bukan merupakan operasi utama, PSAK 13 akan memberikan panduan untuk membedakannya.
 
1.       PSAK 13:7 disebutkan bahwa property investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada asset lain yang dikuasai oleh entitas. Dari kasus diatas dapat dijelaskan bahwa bila perusahaan PT ABC menyewakan lantai tersebut tersebut kepada pihak luar tanpa menyediakan lantai tersebut dengan fasilitas restaurant, maka property tersebut adalah property investasi. Bila lantai tersebut di sewakan sebagai ruang kerja juga sebagaimana awal peruntukan bangunan seperti terdapat meja dan kursi kerjanya maka dapat digolongkan sebagai asset tetap. Persyaratan ini disebut dengan Independen of generation of cash flow, secara konseptual merupakan kriteria untuk menentukan apakah suatu operasi digunakan untuk operasioanl atau tidak. Dalam penentuan signifikasi fasilitas atau asset lain yang terdapat didalam bangunan atau property tergantung dari judgement professional.
 
2.       PSAK 13:11 menyatakan bahwa suatu property diperlakukan sebagai property investasi jika entitas menyediakan jasa tambahan yang tidak signifikan terhadap penghuni property yang dimilikinya. Persyaratan ini adalah terkait signifikansi jasa tambahan (significance of ancillary services), yang diukur adalah “jasa tambahan” yang diberikan perusahaan.
Dari contoh diatas untuk kasus ini bila PT ABC memiliki anak perusahaan yang bergerak dibidang pengelolaan gedung dimana jasa yang diberikan adalah perusahaan pengelolaan gedung antara lain jasa costumer service, tata ruang kantor, cleaning service, security dan lain-lain. Bila PT ABC menyediakan seluruh jasa tersebut, berarti bangunan diklasifikasikan sebagai asset tetap, Jika PT ABC hanya menyediakan salah satu dari jasa tersebut maka diasumsikan jasa tambahan yang diberikan tidak signifikan sehingga bangunan tersebut diperlakukan sebagai property investasi.
 
3.       Dalam definisi property investasi terdapat “…yang dikuasai (oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan)” sehingga mensyaratkan property investasi dikuasai atau disewa dalam suatu kontrak finance lease. Jadi property yang dibeli atau disewa dalam sewa pendanaan yang boleh diklasifikasikan sebagai property investasi.
 
Jadi dari kriteria property dapat menghasilkan arus kas secara independen dari asset lain, jasa tambahan yang diberikan tidak signifikan dan dikuasai atau dilease melalui finance lease merupakan kriteria untuk memenuhi persyaratan asset sebagai property investasi. Bila salah satu tidak terpenuhi maka judgment diperlukan untuk menganalisa property tersebut sebagai asset tetap atau property investasi.
 
Dari Kasus diatas bila bangunan tersebut dapat diklasifikasi menjadi dua jenis asset yaitu asset tetap dan property investasi jika bagian property tersebut dapat dijual atau di lease (Finance lease) kepada pihak lain maka bagian property tersebut merupakan property investasi. Namun jika bagian dari property tersebut tidak dapat dijual atau dilease, bagian property tersebut diklasifikasikan sebagai property asset hanya jika bagian tersebut jumlahnya signifikan dibandingkan bagian yang digunakan untuk operasi utama perusahaan.
 
Dari contoh kasus diatas, jika hanya lantai 1 digunakan untuk foodcourt tidak signifikan dibandingkan bagian property yang digunakan untuk aktivitas perusahaan, maka bangunan diklasifikasikan sebagai asset tetap.
 
Masih terdapat empat aspek lain yang terkait dengan hal diatas antara lain Pengakuan (Recognition), pengukuran (measurement), penyajian (presentation) dan pengungkapan (disclosure) pada saat ini hanya berdasarkan hal tersebut diatas, semoga informasi ini dapat berguna untuk menilai suatu asset itu asset tetap atau property investasi.
 
Suber Gambar : assetworks.com
***

Penulis

Hendra Lesmana, SE., M.Ak., WMI., AAAIJ

Email: hendra@indonesiare.co.id